¿Cómo sacar partido de las deducciones de viviendas?

El SAT, el Servicio de Administración Tributaria, ha detectado una alta incidencia de evasión fiscal entre las personas que obtienen ingresos por la renta de bienes inmuebles. Esta circunstancia no se debe a un deseo implícito de evasión, sino a un desconocimiento de la norma. Y como es bien sabido, este desconocimiento no impide su cumplimiento. La última reforma fiscal de 2020 ha incluido nuevas modificaciones para combatir esa evasión fiscal de los contribuyentes.

Impuestos que pagan los arrendadores

La LISR, Ley del Impuesto Sobre la Renta, señala que todo aquel contribuyente que reciba ingresos por arrendamiento o subarrendamiento deberá pagar Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre ellos. A su vez, la Ley del Impuesto del Valor Agregado (LIVA) establece una tasa del 16% adicional al ISR para esta actividad si el arrendamiento está destinado para uso comercial o industrial. En el caso de uso habitacional, el IVA está exento, aunque con excepciones.

Los portales inmobiliarios especializados en el negocio del alquiler, como es el caso de Vivanuncios insisten en informar a los propietarios para que realicen declaraciones provisionales adicionales a las del ejercicio fiscal anual.

Estas declaraciones pueden ser de carácter mensual, bimestral, trimestral o semestral y han de presentarse en el SAT antes del día 17 del siguiente periodo. Para las declaraciones anuales hay que incluir el monto total de los ingresos recibidos por el arrendamiento de la propiedad y los pagos provisionales realizados, así como los gastos cubiertos durante el periodo fiscal.

La declaración anual tiene como fecha límite el 30 de abril, luego ya está sobrepasado el límite para hacer frente a los impuestos derivados del ejercicio 2020. En todos los casos la autoridad fiscal tiene en consideración el nivel de ingresos de la renta para calcular el pago de impuestos y, como los tipos impositivos son progresivos, a más cobro de renta, mayor el monto a pagar.

¿Es posible la deducción de impuestos?

Los ingresos procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles hay que declararlos de manera obligatoria, pero la Administración Tributaria premia, o gratifica, a muchos propietarios con deducciones en función del régimen de arrendamiento. Estas prácticas se conocen habitualmente como deducción ciega e incluyen varias opciones.

La primera es acogerse a beneficios fiscales en los pagos efectuados por el Impuesto Predial, contribuciones locales de mejora, de planificación o de cooperación obras públicas.

También se pueden acoger a ventajas en los gastos de mantenimiento que no impliquen mejoras al bien inmueble y por consumo de agua, por intereses pagados por préstamos para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, por inversiones en construcciones y por salarios y contribuciones relacionadas con el bien.

La segunda opción, que es la más habitual, es una deducción del 35% de los ingresos obtenido por el arrendamiento. En este caso no es necesario realizar el gasto o contar con comprobantes fiscales. A su vez, también existen exenciones en los pagos efectuados por el Impuesto Predial.

La deducción ciega implica que si la renta vale 20,000 pesos y el SAT le aplica el 35%, puede deducir hasta 13,000 pesos. La consecuencia directa para el propietario es disminuir los ingresos que formarán parte de su gravable, es decir, un menor pago de impuestos. Un último apunte importante es que los bienes inmuebles rentados para uso habitacional e incluyan mobiliario, ahí sí hay que pagar el IVA y el ISR, algo que no ocurre en las propiedades con fines agrícolas.

¿Y qué impuestos se deducen los inquilinos?

Los inquilinos también pueden acogerse a deducciones de impuestos, pero solo en los casos en los que la renta viene en el Comprobante Fiscal Digital por internet (CFDI) y que el propietario entrega de manera mensual.

Si son varios inquilinos los que alquilan una vivienda o un apartamento, el propietario podría entregar un CFDI a cada habitante que se corresponda con la cantidad total de la renta a pagar. No obstante, la dinámica habitual en estos casos es que solo sea un inquilino el que factura para entregar únicamente un comprobante fiscal.

Los asuntos relacionados con el CFDI están incluidos en la LISR, en concreto en el artículo 118, donde se establecen plazos máximos para cumplir los requerimientos impuestos por la normativa y el modo de actuación de las autoridades judiciales.